더함의 연구&개발 이야기
부동산 개발사들은 보통 두 가지 이유로 연구개발(Research&Development)을 합니다. 부동산 개발과 관련된 법과 제도를 조사/분석하거나, 사람들의 라이프스타일을 추적해 수요를 찾아내는 것이죠. 더함의 R&D팀 또한 비슷한 역할을 하지만, 연구하는 건 그뿐만이 아니라고요.
이들은 통상적인 연구개발 부서의 역할에서 나아가, 더함의 사례를 기록하고 검증하는 역할도 합니다. 사업 부서들이 혁신적인 방식으로 문제를 해결해 나가면, R&D팀은 뒷단에서 그 방식을 적용할 수 있는 근거를 쌓아 나가죠. 현명한 질문이 명료한 답으로 이어지듯, 이들은 더함이 사업을 통해 구현하고자 하는 가치와 방법론에 대해 끊임없이 질문합니다. 이 과정을 통해 이들이 궁극적으로 해내고자 하는 것은 여러 사이트에 적용할 수 있는, 더함만의 고유한 방식을 명료한 언어로 정리하는 것입니다.
‘연구’의 사전적 정의는 ‘어떤 일이나 사물에 대해 깊이 조사하고 생각해 진리를 따져보는 일’이라고 합니다. 무언가의 진위를 따지려면 객관성을 띤 제3자의 시선으로 대상을 바라보려는 노력이 필요하죠. 그런 점에서 R&D팀은 ‘관계자’와 ‘제3자’ 사이를 부단히 오가는, 입체적인 균형감을 가진 팀이라고 느껴졌습니다. 이들은 현재 더함의 사례에서 발견한 인사이트를 바탕으로 안양에 위치한 사업지구의 공동체 활성화 방안을 제안하는 연구용역을 진행 중이라고 하는데요. 인터뷰를 통해 연구자의 시선에서 바라본 더함의 사례를 접해 보시길 바랍니다.
왼쪽부터 박한솔 팀장, 송명진 매니저
Q. 두 분이 어떻게 입사하게 되었는지 궁금하네요. 자기소개 부탁드립니다.
박한솔 : 건축공학을 전공하고 건설회사에서 공동주택 기획, 설계 관련 업무를 했어요. 그러다 대학원에 진학해 도시 및 지역계획학을 공부했는데요. 제 경력과 지식을 조합해 잘할 수 있는 일이 무엇일까 고민하던 차에 더함을 잘 알고 계셨던 교수님이 제게 추천을 하셨죠. 당시 더함은 건축 실무에 대한 이해를 가지고 있으면서 주택과 도시에 대한 연구를 수행할 수 있는 인력을 필요로 하고 있었는데, 저의 필요와 이력이 잘 맞아떨어져 입사하게 되었습니다.
송명진 : 저는 농산어촌 마을만들기 사업이나 복합커뮤니티센터 건립과 같이, 주민활동을 중심으로 한 지역개발 컨설팅 분야에서 일을 해왔어요. 현지 주민들과 직접 소통하며 함께 움직이는 과정이 보람되게 느껴졌지만, 주민들이 지금보다 더 주도적으로 참여하게끔 하는 방안은 없을까 라는 근원적인 고민이 생겼습니다. 사업 구조를 설계하는 일종의 정책, 제도에 대한 고민으로 이어졌던 거죠. 이런 고민을 하던 차에 안양매곡 공공주택지구를 공동체시티로 조성하기 위한 마스터플랜, 조사설계 프로젝트 담당으로 입사하게 되었습니다.
Q. 더함에서 R&D팀은 어떤 업무와 역할을 맡고 있나요?
박한솔 : ‘연구’의 사전적 정의를 찾아보니, ‘어떤 일이나 사물에 대해 깊이 조사하고 생각해 진리를 따져보는 일’이란 의미를 갖고 있더라고요. 그런 의미에서 저희 팀은 “참으로 그러한가?”라는 질문을 던지는 역할을 한다고 생각해요. 그 질문의 방향은 저희 내부와 외부 모두를 향하고 있는데요. 우리 사회에 안전망을 구축하려는 더함의 제안과 시도가 실제적으로 어떤 가치와 효과를 내고 있는지, 하나의 프로젝트에서 시도했던 방법을 다른 사이트와 프로젝트에도 적용할 수 있을지 질문해 보기도 하고요. 한국 사회의 (공공)주택 제도가 포용해야 할 가치, 적절한 방법론에 대해 질문하기도 합니다.
Q. 그렇다면 지금 시점에 ‘참으로 그러한가’를 따져보고 있는 주제는 무엇이 있을까요?
박한솔 : 아마 ‘커뮤니티’ 아닐까 싶은데요. ‘커뮤니티’라는 더함 사업의 핵심 주제와 관련하여 다양한 각도에서 질문을 계속 던져 보고 있어요. 이를테면 위스테이별내·지축을 공동체적인 아파트라고 하는데, 과연 실제 입주자들은 공동체를 체감하고 있을지, 체감한다면 어떤 요인들 때문일지에 대해서요. 나아가 단지 내의 공동체 활동이 다양한 사람을 포용하기 위해 필요한 조건들에 대해서도 질문해 봅니다. 그렇게 질문들을 떠올리다 보면, 우리가 어떤 주제에 집중해야 할지에 대한 가닥이 잡히는 것 같아요.
위스테이 사업은 기존 뉴스테이 사업에 협동조합 모델을 접목하는 ‘발상의 전환’에서 시작되었고, 사업의 임팩트가 이제 막 체감되기 시작했어요. 그렇기에 사업의 과정과 결과물들을 기록해두는 한편, 다시금 따져보고 질문해 볼 필요가 있어요. 가령 이 모델이 지속 가능한가에 대한 의문을 던져보는 것이죠. 이후에는 논리·학술적인 근거를 다지는 일도 필요할 수 있겠네요.
송명진 : 위스테이는 국토부 시범 사업이기도 하고, 다른 곳에서 한 번도 시도된 적 없는 특별한 케이스잖아요. 어떤 분들은 위스테이가 더함만의 사례고 확산되기 어렵지 않겠냐는 의구심을 던지기도 하는데요. 저희 팀은 더함의 모델이 더 확산해 나갈 수 있도록 논리적인 근거를 찾는 역할을 하는 것 같아요. 앞으로 나아가기 위해 현장에서 뛰는 사업팀들이 있다면, 저희는 그 뒤에서 근거를 쌓아가는 팀인 셈이죠.
박한솔: R&D팀이 신설되고 나서 ‘사업 부서에 영감을 줬으면 좋겠다’는 기대 어린 코멘트를 듣기도 하는데요. 어쩌면 이렇게 쌓인 기록물이나 의문들이 새로운 발상의 전환이나 영감의 원천이 될 수 있겠다는 생각도 들어요.
Q. 부동산 개발을 하는 다른 기업들에도 R&D 부서가 있는 것으로 알고 있는데요. 부동산 개발에서 R&D라는 영역은 어떤 역할을 하고, 왜 필요할까요?
박한솔 : 말씀 주신 것처럼 큰 규모의 개발사들은 자체 연구조직을 두고 있기도 한데요. 이들이 주로 연구하는 주제는 크게 ‘부동산 개발과 관련된 법규/제도’와 ‘라이프스타일/트렌드’로 나뉠 수 있을 것 같아요.
부동산 개발의 핵심적 요소인 토지는 새로 만들어 낼 수 없는 굉장히 제한적인 자원이기 때문에, 국가에서는 토지의 용도, 개발 가능한 면적 등을 법령으로 세세하게 규제하는데요. 효과적이고 효율적인 개발을 위해서는 토지, 건축, 금융, 조세 등과 관련된 국가의 정책 및 각종 제도 등을 잘 알아야 하고, 때로는 개선할 점을 연구한 결과가 정책 제안으로 이어지기도 합니다.
‘라이프스타일/트렌드’를 연구하는 건 판매 수요를 염두에 두기 때문인데요. 현시대 사람들이 어떤 공간을 원하는지, 그 공간은 주로 어떤 특징을 띠는지를 파악해야 경쟁력 있는 상품을 시장에 내놓을 수 있을 테니까요.
보통의 개발사에서 수행하는 두 가지 주제의 연구에 더해, 더함에서는 부동산 개발과 운영에 커뮤니티를 접목했을 때 도출되는 경제적/사회적 임팩트를 증명하는 일도 함께 하고 있어요. 이런 증명이 필요한 이유는 더함이라는 기업에서 추구하는 문제 해결 방식 때문인데요. 커뮤니티 파트를 총괄하시는 김종빈 이사님의 말을 빌리자면 더함은 ‘기존의 답 안에서 일하는’ 기업이 아니라, ‘(사회적) 문제의 본질을 파악하고, 거기에 대한 새로운 해답을 찾아가는’ 기업이기 때문이에요. 기성의 주류적인 방식으로만 사업을 해왔다면 구태여 이런 증명이 필요하지 않았겠죠.
중규모 아파트 단지 개발 사업에 공동체와 협동조합을 접목시키고, 안정적으로 조성을 마친 것만으로도 업계에 주는 반향이 분명 있다고 생각해요. 하지만 이 모델이 더 널리 확산되기 위해서는 연구자의 관점에서 우리의 사례를 좀 더 면밀히 살펴볼 필요가 있어요.
Q. 말씀 주신 것처럼 사업을 잘 수행하는 것만큼이나, 사업의 과정과 결과물을 기록하고, 임팩트를 면밀히 검토하는 일 역시 중요하다는 생각이 듭니다. 그래야 공공을 포함하여 다른 개발 주체들에게도 긍정적인 영향을 끼칠 수 있을 테니까요. 현재 두 분은 ‘안양매곡 프로젝트’라는 연구 용역을 진행하고 있기도 한데요. 어떤 내용의 프로젝트인지 궁금합니다.
송명진 : 프로젝트의 정확한 이름은 ‘안양매곡 공공주택지구 공동체시티 마스터플랜 및 조사설계용역’이에요. 경기도 안양시 동안구에 매곡지구라는 사업지구가 만들어졌는데, 저희 팀은 해당 지구의 공동체를 활성화시킬 수 있는 방안을 제안하는 역할을 맡았어요. 특이한 점은 1천 세대가 공공임대·분양, 민간임대 등의 각기 다른 공급 방식을 가지고 있다는 건데요. 이렇게 서로 다른 세 개의 지구를 어떻게 교류시키면서 공동체성을 확보할지가 관건이에요.
문헌조사, 사례조사, 고관심자 수요조사 등 다양한 방법을 활용해 연구를 진행하고 있는데요. 커뮤니티 활성화를 목표로 한 이번 용역에서 가장 핵심 포인트는 법정 기준 이상의 다양한 커뮤니티 공간을 제안하는 거예요. 기존 법정 기준에 따른다면 어린이집이나 경로당, 운동시설 정도의 커뮤니티 공간이 들어서는 데 그치겠지만, 저희는 수요를 바탕으로 충분하고 적절한 시설이 들어갈 수 있도록 제안하고 있어요. 공급방식이 다른 세 개의 블록에 각기 특성화된 시설을 조성하여 자연스럽게 교류가 일어나도록 하는 방안도 구상 중에 있고요.
그리고 무엇보다, 시설을 만드는 것 이상으로 운영이 정말 중요한데요. 아파트 단지 내 커뮤니티 시설 운영에 있어서 ‘관리비’ 이슈는 늘 뜨거운 감자이죠. 이용자 수취 부담으로 가면 시설의 유지가 어렵다 보니, 모든 세대가 조금씩 분담하는 구조가 필수적이에요. 관련해서 세대당 어느 정도의 비용이 적정 비용인지에 대한 조사/연구도 같이 진행하고 있어요. 운영비 절감, 지역사회와의 교류 등을 위해 해당 지구 주변의 주민들과도 커뮤니티 시설을 공유하는 방안을 고민 중에 있는데요. 이를 위해 공공, 지역과의 협력 거버넌스를 어떻게 만들지에 대한 것도 저희의 과제 중 하나예요.
프로젝트가 진행중인 부지
Q. 더함에서 기존에 수행했던 다양한 사업 사례들이 연구 진행에도 많은 도움이 되었을 것 같아요. R&D팀이 생각하시기에, ‘더함다움’을 특징짓는 가장 결정적인 요소는 무엇일까요?
박한솔 : 더함은 공동체 조성에 있어서 ‘커뮤니티 디자인’ 분야를 굉장히 중요하게 생각하고 있는 것 같아요. ‘커뮤니티 디자인’은 입주자들이 입주 전부터 함께 이용할 커뮤니티 공간을 구상하고, 운영방식을 고민할 수 있도록 코디네이팅하는 방식인데요. 입주자들이 부동산 개발 과정에서 소외되지 않고 ‘주체성’을 회복할 수 있었던 데에는 이 커뮤니티 디자인의 역할이 컸다고 생각해요.
물론 이 커뮤니티 디자인을 어디에나 똑같은 방식으로 적용할 순 없을 것 같아요. ‘공공지원 민간임대’라는 동일한 방식으로 공급된 위스테이 단지와 달리, 안양매곡 지구는 세 가지 방식으로 공급되기 때문에 예산이나 구조 면에서 다른 차원의 고민이 필요하긴 해요.
Q. 요즘 분양 단지와 임대 단지 간, 혹은 같은 단지 내 분양 세대와 임대 세대 간에 빚어지는 차별이나 갈등 문제가 많은데요. 맡고 계신 연구 프로젝트의 주제와 내용이 이러한 단지 간 갈등 상황을 해소하는 데 시사점을 줄 수도 있겠다는 생각이 들어요. 하지만 그런 한편으로, 연구의 시사점과 제안이 완벽한 해결책이 되어 줄 수는 없기 때문에, 우려나 고민도 많으실 것 같고요.
박한솔 : 연구나 사업을 통해 사업구조와 제도를 잘 설계해 놓는다고 해도, 중요한 건 운영하는 사람들의 의지인 것 같아요. 그런 의미에서, 저희는 입주자 모집 공고를 낼 때에 ‘공동체 시티를 조성하고자 하는 취지에 동의하고 참여할 수 있는 사람’이란 항목을 입주 자격 요건으로 제안하고 있어요. ‘공동체 시티’라는 특성을 유지하기 위한 최소한의 장치이자 가장 중요한 장치라고 생각했던 거죠.
위스테이지축 목공 동아리 활동 모습
Q. 모집 이후에는 각자가 생각하는 공동체에 대한 감도나 상을 맞춰가는 과정이 중요할 것 같네요. 이번 연구 용역을 진행하시면서 위스테이 사례를 다시 한번 면밀히 살펴보셨을 것 같은데, 어떠셨나요?
박한솔 : 보면 볼수록 정말 특별하다.(웃음)
송명진 : 위스테이의 기획단계부터 커뮤니티가 안착한 지금까지, 입주자를 포함한 모든 이해관계자들이 서로 한마음이 되어 노력하지 않았다면 굉장히 힘들었을 수 있었겠다는 생각이 들어요. 아직까지는 모듈처럼 떼어내 원하는 곳에 적용시키는 건 쉽지 않을 것 같아요. 만약 다른 지역으로 옮겨 간다면, 그 지역의 입주자들이나 사업 주체들에게 맞는 형태로 진행해야겠죠. 위스테이별내와 위스테이지축 간에도 서로 조금씩 다르듯이요.
박한솔 : 제가 더함에 관심을 갖게 된 계기가 바로 위스테이 때문이었거든요. 아까 소개한 것처럼, 저는 민간 아파트를 개발·분양하는 회사에서 오랫동안 일을 해왔어요. 가장 보편적인 아파트 분양 방식을 봐오다가 위스테이 모델을 보고 굉장히 놀랐던 기억이 나는데요. 기존의 방식을 너무 잘 알아서 그런지 협동조합 모델을 실제로 구현해냈다는 사실이 충격적이었거든요. 공수가 정말 많이 드는 일이니까요. 더욱 놀라운 건, 입주 후 2년여가 지난 위스테이별내에서는 여전히 공동체 활동이 활발하게 일어나고 있다는 사실이고요.
송명진 : 더함에 입사하기 전에 해왔던 일이 지역주민들을 만나고, 그들이 원하는 방향을 이끌어내는 일이었다 보니, 위스테이가 가진 공동체성이 저에겐 처음부터 자연스럽게 받아들여지긴 했어요. 사업의 성패나 방향성을 떠나 모든 일의 중심에는 주민이 있었거든요. 물론 형식적인 부분도 종종 있었지만, 공무원이나 사업 주체들이 일방적으로 결정하지는 않았던 것 같아요. 이런 배경 때문인지, 저는 공간의 이용자가 객체가 되지 않았으면 좋겠다는 생각을 해요.
마찬가지로 연구에 있어서도 ‘객체화’를 경계해야 한다고 생각해요. 연구 참여자들을 대상으로 보지 않으려 노력해요
Q. 연구를 위해 사례 조사를 많이 하고 계실 것 같은데요. 참고하셨던 레퍼런스 중에서 위스테이 외에도 인상깊었던 사례가 있었을까요?
송명진 : 덴마크의 오래된 건물을 고령자주택으로 리모델링한 ‘미드고즈그룹펜 코하우징’ 사례가 있는데요. 리모델링 과정에서 1층에 있던 두 세대를 합쳐 커뮤니티 시설로 만들었는데, 입주민들은 자신의 세대로 가기 위해서 무조건 이 공간을 거쳐야 해요. 요즘 개인의 사생활이 중요하다고는 하지만, 특히 고령인 분들은 외로움을 타시는 경우도 많거든요. 사람들이 자연스럽게 마주칠 수 있는 공간을 조성한 시도가 좋아 보였어요. 이 사례에서 또 한 가지 좋았던 포인트는 오래된 주택을 리모델링했다는 점인데요. 우리나라도 기존의 오래된 주택들을 이런 방식으로 리모델링해 볼 수 있지 않겠나 싶더라고요. 공급 주체들이 ‘주택을 몇 만호 공급하겠다’는, 양적 측면에만 집중할 게 아니라, 기존에 있던 공간들을 활용하는 방안도 고려해봤으면 좋겠어요.
박한솔 : 고령 세대를 이야기하니 떠올랐는데, 저는 연령 통합형의 공동체 주택을 지향하는 쪽인 것 같아요. 다양한 세대가 어우러지면서 서로 도울 수 있는 점이 있다고 생각하거든요. 일본에는 그런 사례가 몇 있는데요, 그 중 ‘캉캉모리 하우스’의 사례가 떠오르네요. 이곳은 지역 내에서 공공서비스 기능을 하도록 계획된 빌딩의 2~3층에 만들어진 공동체주택으로, 위스테이와 비슷하게 입주 전 커뮤니티 디자인 과정을 거쳤어요. 여러 번의 워크숍을 개최해 입주민끼리 친목을 다지고 다양한 공간계획 및 주거유형에 대해 논의한 것이죠. 어린이 공간부터 공동거실, 주방, 텃밭이 있는 넓은 테라스까지 다양한 세대가 함께 어울려 살아갈 수 있는 공간이 조성되어 있고, 이러한 공간 안에서 어린이 돌봄, 공동식사와 같은 공동체에 필요한 일들을 나눠서 하고 있다고 해요. 도심지에 위치해 있어 의료시설을 가까이에서 편하게 이용할 수 있다는 점도 캉캉모리 하우스의 또 다른 장점인데요, 우리나라의 도심지에도 이런 연령 통합형의 공동체 주택이 더 많이 확산되면 좋겠다는 생각을 해보곤 해요.
Q. 앞으로 해보고 싶은 연구나 제안, 기획이 있으신가요?
박한솔 : 도시가 변하는 것을 관찰하다 보면, 결국은 도시에서 살아가는 사람들에게 관심과 초점을 맞추게 되는 것 같아요. 현재 우리나라는 초고령화라는 흐름이 더욱 가속화되고 있는데, 그런 추세로 인해 주거/상업 공간들이 어떻게 변해 갈지 궁금해요. 이 흐름을 포착하고 준비해 나가는 것도 중요하다는 생각이 들어요.
송명진 : 최근 사회복지학을 공부하고 있는데요, 자연스럽게 ‘커뮤니티 케어’에 관심이 가더라고요. 팀장님이 말씀하신 것처럼 고령자를 비롯해 취약한 상황에 놓여있는 분들을 위한 공간이나 서비스에는 어떤 것들이 있을지 고민해보고 싶어요.
두 번째로 코로나 이후의 시대에 오프라인 커뮤니티가 어떤 양상으로 변화하고 있는지를 연구해 보고 싶어요. 코로나 이후 사람들의 공동체 활동이 어떻게 달라졌는지를 연구해 보면, 앞으로 또 다른 팬데믹이 닥쳤을 때 어떤 것을 준비해야 할지 조금이나마 답이 보일 것 같아요.
[위스테이의 커뮤니티 디자인 과정이 궁금하시다면]
■ 위스테이지축의 커뮤니티는 어떻게 만들어졌나요.